안양에 사는 윤모씨는 1999년 용산 도심재개발 사업에 투자해 큰 성공을 거두었다. 재개발 투자를 모색하던 그는 해당지역에서 건축물만 있으면 토지지분이 작아도 33평형 이상 아파트를 배정받을 수 있다는 사실을 발견했다. 특히 무허가 건물이라도 무허가 대장에 등재되어 있으면 아파트 배정에 문제없음을 확인하고 무허가 건물을 1억여원에 매입했다. 대부분 사람들이 무허가 건물 투자를 기피하고 있었던 탓에 물건은 쉽게 확보할 수 있었다. 그뿐만이 아니었다. 토지지분은 9평이나 되는 알찬 매물이었다. 처음엔 주변에서 적극 반대했다. 재개발은 진행이 언제 될지 모르고 진행이 된다 하여도 무허가 건물은 아파트를 주지 않는다는 주장이었다. 일부 부동산중개소에서는 대지가 9평이므로 아파트를 배정받지 못한다고 주장하기도 했다. 적어도 20평은 되어야 아파트를 받을 수 있다는 것이었다.
그러나 윤씨는 자신의 투자에 문제가 없음을 확신했을 뿐만 아니라 아파트 가격이 상당히 높았던 동부이촌동을 마주보고 있는 그 지역이 마음에 들었다. 그의 예견은 적중했다. 개발이 가시화되고 이주가 시작되자 매입가의 절반이 조금 넘는 금액이 이주비로 대여되었다. 불과 몇 년 만에 투자금액의 반을 회수한 것이다. 게다가 사업성이 워낙 좋아 추가부담금도 예상보다 저렴했다. 아파트 배정에는 전혀 문제가 없었으며 최종적으로 38평형에 배정되었다. 이 지역의 아파트 시세는 11억~12억원을 호가하고 있다. 7억여원인 분양가로 계산해도 투자금 대비 몇 배의 수익을 거둔 셈이다.
▲ 재개발이 한창인 용산의 고층빌딩들.
그러나 반드시 좋은 사례만 있는 것은 아니다. 서울 마포에 사는 모씨는 공덕동 재개발지역의 도로부지를 매입했다가 실패한 케이스다. 토지만 소유한 경우 27평이면 아파트를 배정 받는다는 말만 믿고 거래했다. 그러나 몇 년 후 재개발 조합으로부터 현금만 받고 아파트를 못 받는 ‘현금청산자’라는 사실을 통고 받았다. 거래 부동산중개소를 찾았으나 이미 사라진 상태였다. 아파트를 배정 받으려면 토지가 90㎡, 즉 27.22평 이상이어야 한다는 사실을 몰랐던 것이다. 부동산중개소에서 제곱미터를 평으로 환산하여 ‘27평이면 된다’고 믿고 있었던 것이다.
재개발은 일반적인 절차에서는 재건축과 유사하나 아파트 배정은 조금 다른 구조를 가지고 있다. 재개발 투자에서는 무엇보다 아파트 배정에 관한 사항을 몇 가지 알아둘 필요가 있다.
우선 아파트 배정 권한은 해당 구청장에게 있으며 법에 근거해야 한다. 조합장의 권한이 아니며, 조합의 권한도 아니다.
사업이 진행되면서 구역에서 제외되는 주택이 있을 수 있다. 재개발의 진행은 최초 기본계획과 구역지정이라는 단계를 거치는데 기본계획에서 구역지정으로 가는 과정에서 구역을 구분하는 라인이 변경될 수 있다. 뉴타운은 개발되지 않고 그대로 보존되는 존치의 가능성도 있다. 보다 더 면밀한 지역분석으로 구역변경의 가능성을 예상하고 투자해야 한다.
주택을 공유하면 하나의 아파트만 주어진다. 재건축과 달리 재개발의 등기는 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많은데 삶의 모양새는 각자라 하여도 공유의 형태라면 하나의 아파트만 주어진다.
주택과 토지를 최초 준공 시점과 달리 분리하여 소유하면 차후 두 명의 소유자에게 하나의 아파트만 준다. 법원의 결정, 상속 등에 의해 나누어져도 마찬가지이다. 재개발 지역 내 물건 경매시에 지상권과 분리된 대지만을 낙찰 받는 경우가 있는데 특히 주의하여야 한다.
◆ 투자금액별 투자대상
5000만원이면 뉴타운 투자 가능하다
뉴타운, 재개발 투자에서는 소액투자가 메리트인 경우가 많다. 지분이 작은 형태가 일반적으로 투자하기 쉽다. 이는 5000만원 미만이 좋은 물건인 경우가 많다는 의미다. 도시재정비 촉진지구의 경우 20㎡ 이상에 대하여 토지거래 허가 제도를 두게 된 이유도 결국은 소형지분이 유리한 경우가 많아서다. 소액투자가 상대적으로 높은 이익을 발생하게 하는 경우가 많으니 투자금액이 적다 하여 망설일 일은 아닌 것이다. 예를 들어 준공 당시부터 다세대로 건축된 대지 지분 5평의 다세대 빌라의 경우 일반적으로 서울의 경우 1억~1억5000만원 정도가 시세다. 이런 물건의 경우 가장 염려되는 부분이 대지 지분이 작아서 청산(아파트를 받지 못하고 돈으로 받는 것)되지 않을까 하는 걱정이다. 그러나 조합원 수가 건립가구 수보다 많아서 순위가 뒤로 밀리는 경우를 제외하고는 아파트를 받는 것에 문제가 없다. 문제가 없는 것을 넘어 대부분의 지역이 33평형에 배정된다. 서울지역 재개발의 경우 소형 평형에 건립의무 규정이 없어졌기 때문이다. 단지 차후 부담할 금액이 많은 것이 문제일 뿐이다. 7평은 넘어야 아파트를 받을 수 있다고 브리핑 하는 사례를 많이 보아 왔으나 근거 없는 사항이다. 일반인은 더욱 그런 불안감에서 쉽게 투자를 못하고 마는데 이런 물건을 잘 찾는다면 재개발 지역에서 실투자 5000만원 안팎의 물건은 생각보다 흔하다. 이런 물건을 1억원에 매입하였다고 가정하면 전세 3000만~4000만원 정도에 융자를 조금 안고 매입한다면 실투자 5000만원에 재개발 지분 매입이 가능해진다. 재개발에 투자한다는 것은 차후 지어질 아파트에 투자하는 것이니, 총 3억원의 값어치에 투자할 때 물건 확보를 5000만원에 하고 차후 2억5000만원을 부담하는 것이 초기에 많이 부담하는 것보다는 이익이다.
1억~2억원이면 뉴타운에서 대접받는다
한강변에 위치한 일등지역 뉴타운이라 하여도 생각보다 초기 투자 금액이 적은 물건이 많다. 지분이 작은 형태이거나 토지지분이 없는 지상권, 국공유지 점유 건축물을 매입한 경우가 그러하다. 일반적으로 토지지분이 없거나 건축물 없이 나대지 상태로만 존재하면 아파트를 못 받게 되는 것인 줄 알고 싸게 거래되는 경우가 많다. 하지만 분양대상에 대해 충분히 알고 있다면 그런 염려는 전혀 없다.
대지지분이 없다 하여 33평형에 배정되지 않을 것이라는 것은 착각이다. 지역에 따라 달라질 수 있으나 건립세대 수와 조합원의 수를 비교해 보면 서울시 재개발 지역 중 80% 이상의 지역에서 대지지분이 없는 건축물이 33평형에 배정 가능한 것으로 분석된다.
차후 추가부담의 문제가 발생할 뿐 아파트 권리확보에는 전혀 지장이 없다. 재개발에서 실투자금 2억원이면 상위 클래스 지역의 투자가 가능하다는 결론이 된다.
도로부지의 경우는 서울시 재개발 조례 분양대상에서 90㎡ 이상일 것으로 규정하고 있다. 이와 함께 차후 사업이 진행될 때 건축물이 없는 관계로 이주비가 지급되지 않는 점도 미리 알고 있어야 한다. 이주비가 없다 하여도 분양대상에는 문제가 없다.
3억원이 넘으면 안정적으로 가자
뉴타운과 재개발 투자에서 실투자 3억원 이상인 물건은 크게 메리트가 없는 경우가 많았다. 그로 인해 대형 지분의 소유자가 대부분 재개발 사업에 동의하지 않는 상황이 발생했다. 하지만 현재의 규정이 대형 평형 건립을 쉽게 해주고 있고, 도시환경 정비사업의 경우는 사업성도 높아 대형 평형 지분도 메리트 있는 상품이 되어 가고 있다.
도시 및 주거환경정비법에서 규정한 여러 방식 중 사업성이 가장 높은 것은 고층 개발이 가능한 도시환경 정비사업이다. 용산 일대의 개발과 세운상가, 대림상가 주변이 이러한 사업방식을 취하고 있는데 사업성이 워낙 좋아 차후 조합원들의 부담도 상당히 줄게 된다. 그러나 현재 가치가 어느 정도는 반영돼 있어, 생각보다 가격이 상당히 올라가 있는 것이 현실이다. 용산의 경우는 현재 소형지분의 경우 평당 1억원 안팎으로 호가를 이루고 있으며, 세운상가, 대림상가 주변의 도시환경정비사업 구역 역시 평당 4000만원을 육박하고 있다.
출처 : 김종선 뉴타운신문사 대표
|
